“租售同权”成了最近全国的热门话题，即便是身在楼市的地产人，很多人也表示看不清。这一自上而下的政策会对楼市产生怎样的影响呢？周六（7月29日），独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存在南京举办了公益公开课—【租购并举对楼市未来的影响】。

独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存在发言

陈宝存对租售并举共谈到了16个观点，其认为长效机制最难在于让国人接受终身租房习惯。

首先，国人接受终身租房习惯，需要长期培养，也是长效机制最艰难的地方；

市场租赁并非不成熟，且福利保障房与远期低价商品房占比七成，租赁房价格极低；

机构新建租赁房源成本极高，收购资金不足，2011年保障房大建公共租赁租房建设尝试失败；

土地供应计划完成情况不足五成，甚至只有三四成，土地供应地方政府无法左右；

土地供应的远郊化在重点城市势不可挡，与租赁人群的要求不符；

小产权性质的回迁房，机构很难做到集中管理，统一运营；

商业类型项目（商住）完全过剩是规划出问题了，但是如果全面放开商住改规划为住宅性质，只能给开发商带来利益；

京沪对于商住类型住房的管理与广州不同，且与国务院要求不符，但是有其道理，商住赋予住宅功能属于尝试；

对于省级行政机关，租售并举只能目标分解，以市场租赁房源充足租价低廉的地区充实目标；

重点城市是土地供应受到征地拆迁成本影响，供地结构保障化只能加大商品住宅土地成本；

纯商品住宅天价地现象主要是地方政府过度招商引资导致的土地成本全部打入纯商品住宅成本中；

土地财政机制根本无从改变，有限的商品住宅供地紧缩，机构抢夺住宅用地局面很难改变；

新建商品住宅豪宅化，带来二手房源高涨，租金水平提高是大概率事件，居民依旧会追求产权类型住宅；

房地产税全面征收条件不具备，收益极低，不能弥补土地财政支出；

轨道交通成本极高，建设资金缺乏是主要城市的通病，租售并举很难受到地方政府重视；

重点城市新增人口不可能逆转，却无法完成新增人群的基本要求，城市圈扩大是唯一结局。

本次公开课上，陈宝存对2017年下半年楼市也提出了前瞻观点：

地王争霸将延伸至重点三四线城市；

一二线城市配建制下压低楼面地价；

数据管控下城市均价不涨；

房地产投资开工销售数据全面下滑；

PPP项目落地率不高导致基建投资下滑；

房贷可转至明年一季度发放但利率上浮；

商品住宅销售主要贡献在三四线城市；

商旅文养项目开发销售继续下滑；

重点城市人口外溢继续强化。

另对于最近信贷政策收紧，陈老师还特别阐明了原委，因为今年一季度各家银行信贷放的过多过快，占用了全年额度的大头。至于今年信贷能否放松，就要看央妈会不会“放水”了。

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